Hipotecarios UVA reloaded: con la nueva regla del 25%, una pareja necesitaría juntar más de 3,4 millones de pesos de ingreso para entrar al crédito

En marzo de 2026, el mercado hipotecario argentino volvió a moverse después de varios años de parálisis. El nuevo programa de créditos atados a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) que puso en marcha el Gobierno nacional estableció como condición central que la cuota inicial no supere el 25% del ingreso neto del grupo familiar, un tope que funcionará como filtro automático para definir a quiénes les cierra el número y a quiénes no. La medida se conoció en un contexto en el que los salarios formales argentinos vienen recuperando poder adquisitivo respecto de 2025, aunque todavía lejos de los picos de 2023, cuando el último ciclo de créditos indexados había quedado congelado por la corrida cambiaria.

Vamos a los números. El ejemplo oficial difundido por las autoridades toma un crédito de 120.920.000 pesos, equivalente a unos 80.000 dólares al tipo de cambio oficial, sobre una propiedad valuada en 106.667 dólares. El préstamo financia el 75% del inmueble y el comprador debe aportar el 25% restante por sus propios medios, sin contemplar los gastos de escrituración, impuestos ni el costo del seguro de vida que suelen sumar las entidades. Para devolver ese capital en 25 años a una tasa máxima de UVA + 7,50%, la primera cuota asciende a 865.098 pesos. Como el capital se actualiza por la inflación que mide el índice UVA, ese importe inicial no se mantiene constante a lo largo de la vida del préstamo, sino que se recalcula periódicamente y puede crecer en términos nominales.

El ingreso mínimo que pide el sistema

A partir de la regla del 25%, con esa cuota inicial el ingreso neto exigido al hogar para calificar es de 3.460.391 pesos mensuales, según la simulación oficial. Comparado con los niveles salariales de 2025, cuando el salario bruto promedio registrado del sector privado rondaba los 1,2 millones de pesos, el umbral actual queda muy por encima de la mediana de los trabajadores formales, aunque en línea con los ingresos netos de los deciles más altos del empleo registrado y con buena parte del empleo público nacional. En la práctica, una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de 1,7 millones de pesos de bolsillo podría calificar, siempre que ambos ingresos sean formales y demostrables.

En relación con el año anterior, los ingresos de punta requeridos para acceder a la vivienda propia muestran una recomposición en términos reales, ya que la reapertura del crédito UVA aparece acompañada de una desaceleración inflacionaria que el equipo económico ubica en torno al 1% mensual hacia fines de 2025, frente a registros cercanos al 4% un año antes. Esa menor velocidad de ajuste del capital es la que permite que la cuota inicial tenga un piso razonable en pesos, aunque la incertidumbre sobre la trayectoria futura de la inflación sigue siendo el factor crítico para evaluar la conveniencia del esquema.

De dónde sale la plata: los plazos fijos licitados del FGS

• El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES licita plazos fijos ajustados por UVA entre bancos privados y públicos.
• La tasa mínima exigida es UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años, lo que asegura cobertura frente a la inflación.
• Cada ronda de licitación mueve 200.000 millones de pesos, con un tope del 20% por entidad financiera.
• En total, el programa moviliza alrededor de 2 billones de pesos en fondeo.
• Una vez que los bancos reciben los depósitos, tienen 90 días corridos para transformar esos fondos en créditos hipotecarios efectivamente desembolsados.
• Los préstamos pueden aplicarse a compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda, exclusivamente para personas físicas.

Las reglas que tienen que cumplir los bancos y los clientes

Cada banco que participe del esquema deberá respetar en simultáneo tres condiciones estructurales del programa. En primer lugar, la tasa máxima no puede superar el UVA + 7,50% nominal anual, lo que en la práctica funciona como un techo para toda la línea. En segundo lugar, el plazo mínimo de devolución es de 15 años, de manera que un crédito a 20 años, por ejemplo, cae dentro del rango permitido. En tercer lugar, el monto máximo por préstamo equivale a 150.000 UVA, lo que traducido a valores actuales representa el techo que el programa está dispuesto a financiar para una sola operación.

A qué le cambia al bolsillo de una familia puntana: para una pareja con dos ingresos formales de alrededor de 1,7 millones de pesos cada uno, el acceso al crédito de 80.000 dólares es teóricamente viable, ya que el ingreso neto exigido de 3.460.391 pesos quedaría cubierto con cierto margen. Ese margen se vuelve relevante frente a eventuales saltos del índice UVA, ya que un repunte inflacionario elevaría la cuota por encima del 25% del ingreso y obligaría a recalificar la relación cuota-sueldo. En términos concretos, lo que está en juego no es solo la cuota inicial de 865.098 pesos, sino la trayectoria que ese pago tendrá durante los próximos 25 años y la estabilidad de los ingresos del grupo familiar en un escenario macroeconómico que, según el propio Gobierno, proyecta una inflación tendiente a cero hacia 2027.