Alquileres en Buenos Aires: en lo que va del año subieron 2,3 puntos menos que la inflación general

El mercado de alquileres porteño atraviesa un 2026 en el que los precios de los contratos pierden la carrera contra la inflación general. Según el último relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, en agosto los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subieron 1,5%, un registro que se ubica por debajo de la inflación estimada para ese mismo mes y que constituye, a la vez, el menor incremento mensual del año. Vamos a los números: en el acumulado de 2026, la suba llega al 19,2%, contra un incremento general de precios estimado en 21,5%. La diferencia equivale a una caída real del 2,3%, es decir, los alquileres ajustaron por debajo del índice de precios y perdieron poder de compra frente al resto de la economía.

En la comparación interanual, la dinámica también muestra una desaceleración relativa. La suba acumulada en los últimos doce meses alcanza el 29,9%, una cifra que, si bien sigue siendo elevada en términos nominales, se ubica por debajo de la inflación general del mismo período. El contraste con el año anterior es elocuente: durante 2025, los contratos de alquiler habían acompañado más de cerca el ritmo del índice de precios al consumidor, mientras que en el presente ejercicio la brecha se amplió en favor de los inquilinos.

Cuánto cuesta hoy alquilar en la Ciudad de Buenos Aires

• Monoambiente: $771.871 por mes.
• Dos ambientes: $886.527 por mes.
• Tres ambientes: $1.196.413 por mes.

Las diferencias entre barrios son marcadas y configuran un mapa de precios muy heterogéneo dentro de la propia Ciudad. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 mensuales. Lo siguen Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748. En el extremo opuesto, el barrio de Lugano ofrece el precio más bajo del distrito, con $654.776 por mes, escoltado por Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780). La distancia entre el barrio más caro y el más económico supera el 90%, un reflejo de la segmentación geográfica que caracteriza al mercado inmobiliario porteño.

En lo que respecta a la variación interanual por barrio, los mayores incrementos se concentraron en zonas de clase media del sur y el oeste de la Ciudad. Villa Luro lideró las subas con un 38%, seguida por Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En el otro extremo, los barrios que menos subieron en los últimos doce meses fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%). Esta asimetría muestra un comportamiento habitual en contextos de desaceleración inflacionaria: los barrios de mayor valor relativo tienden a estabilizarse antes, mientras que las zonas más económicas suelen continuar un proceso de convergencia hacia precios más cercanos a la media de la Ciudad.

Oferta en expansión y rendimiento para los inversores

La oferta de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto, según Zonaprop. En perspectiva histórica, el volumen actual de propiedades ofrecidas es 3,4 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta se disparó 62% en un solo mes, tras la implementación de cambios normativos que modificaron las reglas del mercado de alquileres. La mayor disponibilidad de inmuebles ejerce, en principio, una presión bajista sobre los precios negociados, factor que contribuye a explicar la dinámica contractiva en términos reales observada en 2026.

Para quienes evalúan la compra de una propiedad como inversión, la rentabilidad promedio del alquiler tradicional se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra de un departamento demandará 17,6 años de alquiler, un plazo que, no obstante, resulta 9,2% más corto que el registrado un año atrás. La rentabilidad presenta fuertes diferencias por barrio: Lugano lidera con un rendimiento del 9,8% anual, mientras que Puerto Madero apenas alcanza el 3,2%. La brecha obedece a la combinación de precios de compra elevados y valores de alquiler relativamente acotados en las zonas premium, frente a la relación inversa que se observa en los barrios del sur porteño.

El mercado de compraventa y el rol declinante del crédito hipotecario

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, lo que representa un incremento del 9% respecto del mismo mes del año anterior. Sin embargo, el dato que preocupa al sector es la participación del crédito hipotecario: solo el 16% de esas operaciones se financió mediante préstamos bancarios, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025. La retracción del financiamiento sugiere que el repunte de la actividad inmobiliaria se sostiene, por ahora, sobre la base del ahorro propio y de las operaciones de contado.

En concreto, y pensando en el bolsillo de una familia porteña promedio, el escenario actual implica que el gasto mensual en alquiler —alrededor de $886.527 para un departamento de dos ambientes, según la media de la Ciudad— crece a un ritmo nominal inferior al del conjunto de los precios de la economía. No se trata de una caída en términos absolutos: los valores siguen aumentando mes a mes. La diferencia, en términos prácticos, es que el incremento de la cuota de alquiler pierde parte de la carrera frente a la suba de alimentos, servicios y combustibles, lo que, en la comparación con el año anterior, representa un alivio relativo para los hogares inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires.