Vender un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos dejaron de cobrarse y qué gastos siguen vigentes

Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de ser, en buena parte de los casos, un trámite atravesado por impuestos patrimoniales. El precio acordado, sin embargo, no agota el presupuesto de una compraventa: comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos siguen formando parte del cálculo que deben hacer vendedores y compradores a la hora de cerrar la operación.

Vamos a los números: qué cambió para el vendedor

La transformación más significativa afecta a dos tributos que dependían de la fecha de adquisición del inmueble. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estuvieron alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), una alícuota del 1,5% sobre el precio de venta que representaba, por ejemplo, US$1.500 en una operación de US$100.000. Ese gravamen fue eliminado a mediados de 2024, según explicó el CEO de la desarrolladora Spazios, Tapiola, consultado por este medio.

Para los inmuebles adquiridos desde 2018, en tanto, regía el impuesto cedular, que alcanzaba con una alícuota del 15% a la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La normativa vigente exime ahora a las ventas ocasionales de personas físicas, un universo que, de acuerdo con la explicación del desarrollador, alcanza incluso a quienes vendan una segunda propiedad utilizada como inversión, siempre que no se trate de una operatoria habitual.

Comparación con el año anterior y los límites del beneficio

Antes de la reforma, un vendedor que hubiera adquirido un departamento en 2019 y lo vendiera en 2023 debía tributar sobre la diferencia entre el precio de compra actualizado y el de venta, mientras que quien hubiera comprado en 2015 abonaba un porcentaje fijo sobre el total de la operación. Tras los cambios normativos, ambos escenarios quedaron liberados de esos conceptos, lo que modifica de manera concreta la ecuación económica del vendedor ocasional. La excepción sigue siendo, según aclaró Tapiola, la operatoria de quienes desarrollan y venden inmuebles como parte de su actividad empresaria: en esos casos, las ganancias continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias.

Qué gastos continúan vigentes

• Comisión inmobiliaria: cuando interviene una inmobiliaria, el costo suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: forman parte del presupuesto de toda escritura y dependen del monto de la operación.
• Impuesto de Sellos en CABA: la alícuota general es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese umbral, el tributo recae únicamente sobre el excedente.
• Gastos asociados al crédito hipotecario: si la compra se financia con préstamo bancario, pueden sumarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos de la entidad.

Las diferencias con la provincia de Buenos Aires

La geografía de la operación modifica los números. De acuerdo con la explicación del desarrollador, en territorio bonaerense la alícuota de Sellos ronda el 2% y, a diferencia de lo que ocurre en la Ciudad, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, una práctica que incide en la negociación final. Por eso, antes de avanzar con una operación, conviene cotejar el régimen aplicable según la jurisdicción y el valor del inmueble.

En definitiva, y pensando en el bolsillo de una familia promedio, la eliminación del ITI y la exención del impuesto cedular implican que un vendedor particular en la Ciudad de Buenos Aires dejará de pagar, en una operación de US$100.000, alrededor de US$1.500 que antes iban directamente al fisco. Aun así, la familia deberá contemplar comisiones, honorarios profesionales y Sellos, que en CABA pueden representar un 3,5% del valor de la operación para quienes superen el umbral de la vivienda única exenta. La foto final del costo depende, en gran medida, de si se trata de la primera vivienda, de si interviene una inmobiliaria y de si la compra se financia con un crédito hipotecario.