Una desarrollora local adapta el pasanaku boliviano y permite acceder a una propiedad con cuotas de 500 dólares mensuales

Un sistema de compra colectiva de vivienda inspirado en una práctica tradicional de Bolivia, conocida como pasanaku, comienza a ganar terreno en el mercado inmobiliario argentino de la mano de la desarrolladora Spazios, que lo rebautizó como tapiolaku. Bajo esta modalidad, diez personas aportan 500 dólares por mes, reúnen 5.000 dólares mensuales y, en diez meses, acumulan 50.000 dólares para adquirir un departamento. El mecanismo se repite en ciclos sucesivos hasta que la totalidad de los integrantes accede a su propia unidad, en un proceso que se extiende durante ocho años y cuatro meses.

El origen del esquema y su adaptación local

La propuesta parte del pasanaku, una figura de ahorro comunitario muy extendida en Bolivia, en la que un grupo de personas reúne aportes periódicos que, en cada ronda, se destinan a un integrante distinto. Juan Manuel Tapiola, director general de Spazios, tomó ese modelo y lo adaptó al mercado local con el objetivo de abrir una puerta de acceso a la vivienda para sectores que no califican en los circuitos crediticios tradicionales. Para diferenciarlo de la versión boliviana, lo denominó tapiolaku.

Cómo funciona el ciclo de compras

Vamos a los números. Cada uno de los diez integrantes abona 500 dólares mensuales. Al cabo de diez meses se alcanzan los 50.000 dólares necesarios para comprar una propiedad. Luego se realiza un sorteo que define quién recibe esa primera unidad, aunque el beneficiario debe seguir pagando su cuota como cualquier otro miembro. El ciclo se repite una y otra vez hasta que los diez participantes obtienen su departamento. Comparado con un plan de ahorro tradicional, la novedad es que cada grupo administra diez operaciones inmobiliarias en simultáneo y no una sola.

“Al final de los diez ciclos de diez meses, o sea, en cien meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Los tres niveles de protección legal

El principal riesgo del esquema es que un adjudicatario deje de pagar después de haber recibido su vivienda, habiendo aportado solo una parte del valor total. Para cubrir ese escenario, la empresa incorporó tres niveles de protección según el grado de confianza entre los participantes:

• Escritura con deuda explícita: se deja asentado en la escritura que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que todavía le faltan pagar.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes ingresan como condóminos de cada unidad y le otorgan al habitante un usufructo, de modo que puede vivir en la vivienda sin pagar alquiler, aunque la transferencia definitiva queda diferida hasta el cierre del proceso.
• Fideicomiso: un fiduciario figura como titular de los inmuebles durante toda la operatoria, controla el cumplimiento de las condiciones y solo al finalizar el proceso se otorga la escritura a nombre de cada participante.

El ajuste por inflación y el impacto en el bolsillo

El modelo también contempla la suba del precio de las propiedades a lo largo de los ocho años y cuatro meses que dura el proceso. Para que quienes reciban su departamento en los últimos ciclos no queden en desventaja frente a los primeros adjudicatarios, la propuesta prevé ajustar las cuotas periódicamente, tomando como referencia algún indicador vinculado a la evolución de los valores inmobiliarios. Comparado con un ahorro individual en dólares, la diferencia clave es que aquí el aporte se capitaliza en un activo real desde el primer ciclo y no queda expuesto a la erosión del poder adquisitivo entre ciclos. Para una familia tipo de clase media acostumbrada a destinar buena parte de su ingreso al alquiler, la posibilidad de comprometerse con 500 dólares mensuales durante cien meses y terminar con una unidad a su nombre representa, en términos concretos, el reemplazo de un pago mensual sin retorno por una cuota que, aunque prolongada, deja como saldo una propiedad escriturada.