La superficie de los departamentos porteños se achicó a la mitad en menos de cien años: qué dicen los avisos de venta

La oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires mutó de manera silenciosa durante casi un siglo. La prueba más clara la pone sobre la mesa un informe de la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que procesó 53.424 avisos activos de departamentos y PH ordenados por año de construcción. Lo que muestran esos papeles públicos es una transformación que va del surco a la góndola del mercado: las propiedades hoy publicadas son mucho más chicas, tienen menos ambientes y cada vez incluyen menos cocheras en el precio que se publica en los portales.

La cifra que mejor resume el cambio es la de la superficie cubierta mediana. Entre las unidades edificadas en los años treinta, esa mediana alcanzaba los 102 metros cuadrados. Entre las construidas desde 2020, bajó a 46 metros cuadrados. Es una merma de 56 metros, equivalente al 55 por ciento del tamaño original, ocurrida sin que prácticamente nadie lo percibiera en el día a día. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese achique y pasó de cuatro a dos, lo que vuelve a poner en primer plano a los monoambientes y a los departamentos de un dormitorio como formato dominante de la oferta actual.

Monoambientes en el centro de la escena

• Los monoambientes representan hoy el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020. En los años treinta eran apenas el 1,9% de la oferta.
• Las propiedades de al menos 100 metros cuadrados retrocedieron con fuerza: pasaron de representar el 53,2% al 9,4% del total publicado.
• La relación entre metros cuadrados y cantidad de ambientes se mantuvo estable, en una banda de 20 a 26 metros por ambiente, durante todo el período analizado.
• Tras tocar techos de 60 a 62 metros cuadrados de mediana en las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000, el tamaño volvió a caer desde 2010.

La lectura de fondo del informe es que la principal transformación que atravesó al mercado porteño fue la cantidad de ambientes, no tanto la eficiencia del uso del espacio. La densidad constructiva creció, el precio del suelo porteño empujó hacia unidades más pequeñas y los desarrolladores ajustaron sus proyectos a un perfil de demanda distinto, con hogares más chicos, más solos y, sobre todo, con menos metros por persona.

Cocheras: se ofrecen cada vez más por separado

El segundo cambio de fuste aparece en las cocheras incluidas en el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos de venta tenía la cochera incorporada al valor. En las construcciones de 2025 y 2026 esa participación se derrumbó hasta el 13,9%. En paralelo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 al 14 por ciento del total. Para quien hojea los portales, eso se traduce en una trampa habitual: el precio que aparece en el primer cartelón no es el precio final, y conseguir una plaza de garaje termina siendo una erogación extra que cambia la ecuación.

Las diferencias entre barrios

La transformación no golpeó parejo en el mapa porteño. Al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las edificadas desde 2010, la mayor reducción de superficie cubierta se dio en Recoleta, que pasó de una mediana de 90 metros cuadrados a 45, una baja del 50%. Más atrás quedaron Monserrat, con una caída del 41%, y Palermo, del 40%. En el otro extremo aparecen barrios de menor densidad constructiva tradicional: en Villa Devoto la reducción fue del 6%, en Villa del Parque del 8,5% y en Villa Urquiza del 9,6%. La lectura territorial es directa: donde históricamente hubo más oferta de unidades grandes y de mayor categoría, la caída del tamaño mediano fue más pronunciada.

Lo que muestra el estudio de Mirando.ai deja una pregunta incómoda todavía sin respuesta oficial. La oferta privada se reorganizó: achicó metros, recortó ambientes y disoció la cochera del precio. Lo que el Estado todavía no resolvió es cómo actualizar sus políticas de hábitat, créditos y registros para acompañar a familias que, a igual cantidad de integrantes que décadas atrás, terminaron habitando en la mitad del espacio. Mientras ese debate siga pendiente, el mercado porteño seguirá publicando avisos cada vez más pequeños para una demanda que, paradójicamente, sigue creciendo en cantidad de hogares.