Expensas en CABA: el mes que volvió a pegar fuerte y dejó al salario corriendo detrás de la factura

El termómetro de la Ciudad de Buenos Aires volvió a marcar una suba incómoda para los vecinos que viven en propiedad horizontal, y esta vez el número se despegó con claridad del pulso general de los precios: las expensas promedio treparon 4,9% en septiembre, más del doble del 1,9% que arrojó el índice de inflación que publica el INDEC para ese mismo período, de modo que los presupuestos familiares porteños volvieron a quedar apretados por una factura que, otra vez, corrió muy por delante de los salarios.

Cuánto se paga hoy y por qué el salto mensual duele

De acuerdo con el relevamiento difundido sobre 17.000 consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, en septiembre el gasto medio llegó a 379.774 pesos por unidad funcional, lo que implica unos 17.615 pesos más respecto de agosto, cuando la expensa promedio se había ubicado en 362.159 pesos, una diferencia que en lo cotidiano se traduce en renovar la tarjeta en el supermercado con menos margen o en resignar ese arreglo que el departamento venía pidiendo hace meses; en mi recorrida por consorcios del centro y de barrios como Caballito y Villa Urquiza, varios administradores me confesaron, en off, que ya ni siquiera discuten el importe con los propietarios, porque todos entendieron que la paritaria de los porteros y la suba de los servicios llegaron para quedarse y que, del otro lado, lo único cierto es el número final de la liquidación.

El dato mensual llama la atención porque rompe la lógica que se venía observando en el resto del año: entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026, las expensas en CABA acumularon un alza del 28,6%, al pasar de 295.368 a 379.774 pesos, una cifra que quedó por debajo del 33,4% que registró la inflación interanual medida por el INDEC, de modo que, mirado a doce meses, el gasto en consorcios perdió algo de carrera frente al índice general, aunque septiembre dejó en evidencia que, cuando la rueda de los acuerdos salariales y los servicios vuelve a girar, la expensa se despega otra vez y deja al bolsillo del vecino corriendo detrás.

Cómo se reparte cada peso que se paga

• Sueldos del personal: concentran 31% del total, es decir, 31 pesos de cada 100 que se abonan en concepto de expensas, una proporción que pega de lleno en los consorcios más chicos, donde el portero o la empresa de limpieza pesan más en el reparto.
• Gastos operativos y de mantenimiento: representan 28% y engloban limpieza, seguridad y tareas de conservación, un segmento que gana protagonismo a medida que los edificios se hacen más grandes y los servicios se contratan a terceros.
• Servicios públicos: 16%, con subas que, en muchos casos, llegan después de varios meses y golpean al consorcio en cuotas acumuladas.
• Gastos administrativos, bancarios e impositivos: 13%, rubro donde se concentran honorarios profesionales, sellados y comisiones, y que tiende a diluirse en los consorcios de más de 200 unidades porque los costos fijos se reparten entre más vecinos.
• Obras y mantenimiento extraordinario: 10% restante, una bolsa que suele activarse cuando aparece una pérdida, una fachada a reparar o el ascensor que empieza a hacer ruidos nuevos.

En los edificios de hasta 50 unidades, los sueldos del personal pesan más sobre el total y se llevan la mayor tajada de la expensa; en cambio, en los consorcios de más de 200 unidades esa proporción se reduce y ganan terreno los rubros operativos y de mantenimiento, porque los servicios de limpieza, seguridad y conservación se vuelven centrales y, al mismo tiempo, los gastos administrativos se diluyen al repartirse honorarios y seguros entre muchas unidades funcionales, una foto que se repite en casi todos los barrios porteños y que muestra por qué dos departamentos similares, uno en un edificio chico de Almagro y otro en una torre de Palermo, pueden terminar pagando expensas con estructuras internas muy distintas aunque el ticket final sea parecido.

La morosidad, un termómetro paralelo

El relevamiento también puso la lupa sobre un indicador que las administraciones miran con preocupación: el 15% de las unidades funcionales en CABA registra deuda en expensas, un porcentaje que se mantuvo estable a lo largo de todo 2026 y que muestra que, aun con subas fuertes, hay un núcleo de propietarios que no llega a fin de mes con el recibo, una situación que las administraciones suelen intentar resolver primero con recordatorios y notificaciones de vencimiento, luego con acuerdos de pago en cuotas y, recién en última instancia, con la vía judicial, según explicó el director de ConsorcioAbierto, Albano Laiuppa, quien insistió en que el camino judicial siempre es el último recurso porque termina perjudicando al consorcio entero.

Fuera de la Ciudad, el cuadro también dejó datos para mirar con atención: en la provincia de Buenos Aires la expensa promedio de septiembre fue de 184.214 pesos, con una suba mensual de 0,9% y un incremento interanual de 28,3%, mientras que en Córdoba el promedio llegó a 152.103 pesos, según el mismo relevamiento, y en ambos casos el incremento anual quedó por debajo de la inflación general, lo que confirma que la presión mensual más fuerte se sintió en los consorcios porteños, donde la combinación de paritarias, servicios y obras pendientes se sintió con más fuerza que en el resto del país.

Mientras el Estado todavía no resolvió cómo ordenar la discusión paritaria de los trabajadores de edificios, cómo transparentar los costos que se cargan a la expensa ni cómo intervenir cuando un consorcio se vuelve inviable, los vecinos porteños siguen recibiendo cada mes un ticket que crece por encima del índice general de precios y que, del bolsillo a la góndola, les recuerda que hay gastos que se mueven al ritmo de las negociaciones colectivas y de las subas tarifarias y no al ritmo del IPC, una asimetría que, por ahora, sigue pesando sobre los hombros de quienes viven en propiedad horizontal y que no parece tener, en el corto plazo, una respuesta desde la política pública.